Evaluation Municipale vs valeur marchande

L’évaluation municipale d’une propriété est faite à une date donnée et régie par la Loi sur la fiscalité municipale. « Le prix de l’évaluation est basé sur une valeur de la propriété établie au 1^er juillet, 18 mois avant l’entrée en vigueur du prochain rôle de taxation », précise Richard Côté, évaluateur agréé et membre du conseil d’administration de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ). Ainsi, pour un rôle d’évaluation 2016-2018, la valeur que l’on donne à une maison est celle établie un an et demi avant l’entrée en vigueur de celui-ci, soit en 2014. Et cette même valeur sera utilisée jusqu’en 2018.

« Normalement l’évaluation municipale tient compte de l’ensemble des caractéristiques physiques : superficie habitable, superficie du terrain, s’il y a eu des rénovations, le secteur, etc. », assure l’évaluateur. Il n’en demeure pas moins qu’il s’agit d’une évaluation de masse où l’on utilise davantage d’outils statistiques pour déterminer la valeur d’une maison. Selon les municipalités, un seul évaluateur peut être responsable de 25 000 ou 30 000 propriétés à évaluer et n’est pas en mesure de visiter chacune d’elle.

Selon M. Côté, il n’est pas recommandé d’utiliser l’évaluation municipale pour fixer le prix de vente d’une propriété en raison du temps écoulé entre la date de l’évaluation et la durée du rôle. « Pour établir un prix de vente, le plus sage est de demander un rapport d’évaluation fait par un évaluateur agréé qui pourra réaliser une expertise pointue de la propriété. »

Un prix juste et raisonnable

Pour procéder à l’évaluation d’une propriété, la méthode la plus fiable est la méthode de comparaison. « Il s’agit d’utiliser des propriétés comparables en terme de localisation ainsi que de caractéristiques physiques (superficie, type unifamiliale ou condo ou autres, nombre d’étages, année de construction, etc.), explique M. Côté. Par la suite, l’évaluateur procède à des ajustements afin de tenir compte des différences physiques ou de localisation pour chacun des comparables par rapport à l’immeuble à évaluer. »

Dans le cas d’un bungalow ou d’un condo, on peut espérer obtenir un rapport d’évaluation pour moins de 500 $. Sa validité dans le temps dépend de la volatilité du marché. Lorsque ceux-ci sont stables, son exactitude et sa pertinence durent environ 6 mois.

Choisir le bon évaluateur

Pour avoir l’heure juste sur la valeur d’une propriété, la personne la plus objective est l’évaluateur agréé qui n’a aucun intérêt par rapport au prix qui sera déterminé et qui doit travailler en accord avec les normes de pratique établies par son ordre professionnel.

Au Québec, le Code des professions réserve le titre d’évaluateur agréé aux membres de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ). Cependant, l’acte de procéder à l’évaluation de la valeur d’une maison ou d’un immeuble n’est pas exclusif. Il faut faire la différence entre un évaluateur professionnel et un évaluateur agréé. « Notre rôle est d’assurer la protection du public », insiste M. Côté.

Négocier sur la base de l’évaluation municipale

Pour Allan MacDowell, courtier immobilier agrée, l’évaluation municipale est un point de repère par rapport au prix de vente, mais ne doit pas servir à établir la valeur marchande d’une propriété. Et ce, même si les statistiques des transactions récentes d’une région peuvent confirmer que le prix affiché, le prix de vente et l’évaluation municipale sont relativement similaires.

« Au moment de la vente, il faut observer des comparables vendus dans le même secteur dans les six derniers mois et tenir compte des particularités comme dans les cas des reprises bancaires, de plantation de cannabis, de succession ou de graves problèmes avec la maison qui ont un impact sur la valeur marchande de la propriété », rappelle M. MacDowell.

Des acheteurs se servent d’une évaluation municipale généralement plus basse que le prix demandé pour justifier des offres elles aussi plus basses. « Il en va de même du côté des vendeurs et leurs courtiers qui affichent un prix demandé approchant l’évaluation, voire en dessous, pour faire miroiter à leurs proposant acheteurs une bonne affaire », ajoute Max-Philippe Bissuel, courtier immobilier agrée. Bien que la pratique soit répandue et que ce rapport entre évaluation municipale et prix affiché demeure pour certains des arguments de négociation, pour le courtier, l’évaluation faite par la municipalité n’est pas un indice du prix à payer.

Le cas des banques

Du côté des prêteurs hypothécaires, on tient surtout compte de l’évaluation marchande. « Dans la majorité des cas, nous travaillons avec un rapport d’évaluation professionnel. Avec celui-ci, nous ne tenons pas compte de l’évaluation municipale pour établir le montant du financement accordé », explique Luce Samson, de BMO Groupe Financier.

Dans certains cas et en fonction du pourcentage de financement, le prêteur peut travailler avec une valeur selon l’évaluation municipale, et ce, selon des critères déjà définis. « Il y a plusieurs exclusions concernant les dispenses d’évaluation, mais règle générale, si la propriété est conforme et que le montant du prêt n’excède pas 65 % du prix d’achat ou que le montant total du prêt n’excède pas 60 % de la valeur de la propriété résidentielle pour les refinancements, on peut utiliser l’évaluation municipale uniquement », ajoute M^me Samson.

Consultez le site de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec.

De grands écarts entre l’évaluation municipale et le prix payé pour une propriété indiquent habituellement un marché plus actif.

« Pour le rôle déposé en 2010-2013, dans des régions comme Montréal, Québec ou Laval, il y a eu des augmentations du côté résidentiel qui oscillaient autour de 30 %. C’est près de 10 % par année, se souvient Richard Côté, évaluateur agréé. Dans ce cas, au moment de divulguer la valeur de la propriété du point de vue municipal, soit 18 mois après son évaluation, il y avait déjà un écart de 15 % avec la valeur marchande », illustre Richard Côté, évaluateur agréé. Pendant cette période, l’évaluation municipale était donc nettement en deçà de la valeur marchande.

Après des années de marché dynamique et fluctuant, les augmentations des dernières années ont tendance à se stabiliser, même si certains secteurs précis ne suivent pas la tendance. « Avec un marché plus stable, le différentiel entre les évaluations et les valeurs marchandes tend à réduire », résume Max-Philippe Bissuel, courtier immobilier agréé.

ÉCART ENTRE L’ÉVALUATION ET LE PRIX

Voici le ratio entre les prix de vente et le rapport à l’évaluation municipale en 2014 et 2015 pour une maison unifamiliale dans quelques villes au Québec. Une valeur de plus de 100 % représente un prix de vente plus élevé que l’évaluation municipale. Quand les prix sont plus bas que l’évaluation, par conséquent, la valeur exprimée passe sous les 100 %.